Il y a une pratique relativement nouvelle et pas toujours bien comprise dans les ventes d'immobiliers ; il s'appelle Agence d'acheteur ou agent de l'acheteur. Jusqu'à récemment, les agents immobiliers et les agents représentaient habituellement le vendeur, en opposition à l'acheteur, pendant la transaction d'immobiliers. Même l'agent immobilier qui vous a conduit de la maison à la maison ne fonctionnait pas vraiment en votre nom. Selon la loi, l'agent était tenu de travailler du côté du vendeur afin d'obtenir le prix le plus élevé et les meilleures conditions pour le vendeur - Période! Certains agents travaillent encore de cette façon.

Au cours des dernières années, d'abord la loi et maintenant la pratique de la représentation ont changé. Nous avons un ensemble entièrement différent d'options et d'accords lorsque nous achetons des biens immobiliers. Auparavant, ces options n'étaient disponibles que pour les grandes entreprises ou les particuliers fortunés. Dans le passé, l'acheteur obtiendrait le représentant d'un acheteur en payant des honoraires à l'avance et habituellement à l'heure, jusqu'à ce que la transaction soit complète.

Il y a vingt-cinq ans, en tant qu'agent personnel pour des clients et des entreprises fortunés, j'ai facturé et travaillé en moyenne 20 heures par semaine pour 30 $ l'heure, plus les dépenses, plus 10 % de la transaction (ou quand j'étais l'agent de l'acheteur, des frais de retenue de 2 000 $ pour commencer, puis 30 $ pe r heure et 10% du montant inférieur au prix indiqué que j'ai pu obtenir pour mon acheteur. S'il y avait du financement en cause, j'ai aussi été payé pour trouver et obtenir le meilleur financement).

Cela a radicalement changé. En tant qu'agent d'un acheteur, une signature sur le contrat d'agent d'un acheteur de mon acheteur commence la transaction. Habituellement, les mêmes frais de commission d'origine qui auraient été payés par le vendeur est divisé et la moitié va payer l'agent de l'acheteur. Dans certains cas, l'agent de vente ne fixe pas de frais pour l'agent acheteur, ou des frais très réduits, tels que les agences qui annoncent 2% ou 3% ou 4% des commissions aux vendeurs, etc. Dans ce cas, l'acheteur prend juste la commission manquante et au règlement un autre 4% ou 5% sort de la transaction et va à nous en tant qu'agent de l'acheteur. En d'autres termes, il ya une garantie de nous que nous travaillons seulement pour vous l'acheteur et en échange vous nous garantissez une commission de 5% - qui est généralement déjà pris en charge, ou du moins une partie de celui-ci, dans la commission du vendeur.

Je peux tirer cette division des frais sur papier si nécessaire lorsque nous nous rencontrons la première fois. En bout de ligne; vous ne payez plus et vous obtenez la meilleure représentation absolue.

L'arrangement d'agence de l'acheteur commence avec l'entrevue initiale, continue par une sélection initiale des propriétés pour enquêter et voir et puis aux négociations de contrat. Cela culmine avec le règlement final et le transfert de fonds pour la propriété. L'acheteur peut choisir d'avoir un agent spécifiquement engagé à représenter ses meilleurs intérêts.

La grande partie pour l'acheteur est qu'il / elle obtient le bénéfice de décennies d'expérience et de connaissances professionnelles, toutes nos connexions et la réputation avec ces connexions, et ne paie rien jusqu'à la clôture finale de la transaction. Où d'autre pouvez-vous obtenir le meilleur service professionnel possible et ne payez rien jusqu'à ce qu'il soit complet et satisfaisant. Est-ce que votre médecin, avocat, comptable, maçon ou charpentier le fera... non. Si vous contractez avec nous d'abord. Sinon, nous représentons le vendeur à vos frais! C'est vrai de tous les agents immobiliers par la loi. Qu'est-ce que tu veux ?

Récemment les lois d'immobiliers dans pratiquement chaque état sont réécrites pour permettre et suggérer que l'acheteur ait son propre représentant spécifique. Si vous êtes l'acheteur et avez l'agent d'un acheteur, votre agent essayera de vous obtenir la meilleure affaire possible, même si ce n'est pas dans le meilleur intérêt du vendeur.

Légalement : « Agence de l'acheteur » est une relation où l'agent immobilier travaille pour vous avec une responsabilité fiduciaire (responsabilité financière et juridique). L'agent est alors légalement lié à seulement l'acheteur et doit toute sa loyauté et allégeance à l'acheteur seul.

Dans le passé, et même la plupart du temps aujourd'hui, tous les agents immobiliers et les courtiers représentent le vendeur seul ; pour obtenir le prix le plus élevé pour le vendeur. En fait, les agents du vendeur ne peuvent pas divulguer entièrement tout ce qu'ils savent sur une propriété à l'acheteur comme ils cherchent le prix le plus élevé. La relation d'un courtier et d'un agent est établie par écrit avec le vendeur lorsque la propriété est mise en vente dans l'« Entente d'inscription ».

Dans le Delaware, nous sommes tenus de donner à chaque personne avec qui nous travaillons; acheteur ou vendeur; une explication écrite concernant le statut de l'agence. Nous avons des brochures écrites professionnellement qui expliquent l'«agence du vendeur» et c'est en face de «l'agence de l'acheteur». Cette divulgation d'agence doit être expliquée, par écrit, au premier contact significatif de l'agent avec l'acheteur ou le vendeur.
Agents in our office talk with a great number of long-distance buyers over the phone. We must, when we finally meet in person, disclose and determine which position we will take with the person we are speaking with. Some agents work mostly as seller's agents; some work mostly as buyer's agents and some work as a dual agent (where we act as full representative to both buyer and seller). Regardless of the role the agent takes -- it should be fully and completely known by all agents, buyers and sellers involved -- and it should be in writing.

Let us now put this forward again:

Seller's Agent: has the full and complete and sole duty to obtain the best deal for the seller. The seller's agent is ONLY allowed to give the buyer material facts about the property. It is customary for a cooperating broker and agent to be a subagent to the seller's agency established by the brokerage that has the written contract with the seller to sell the property.

Buyer's Agent: has the full, complete and sole duty to obtain the best deal for the buyer. The buyer's agent may convey any and all information obtained in any fashion, including in depth investigations about the seller or the property.

Dual Agent: has to be legally and financially loyal to both parties. Dual agency occurs when a real estate agency is contracted to sell a home. That means they have the listing, and an agent from that same brokerage, working as a buyer's representative, shows that listing. Dual Agency must be disclosed and agreed to in writing by all parties. Some people feel that Dual Agency is potentially a conflict of interests. It can be unless the agent is fully honest to all parties and they are fully aware of and in agreement with that relationship. Here, the entire purpose of the dual agent is to get the best possible deal, in all it's components, for both the buyer and the seller.

There are, in general, two major personalities of buyer's agents. First is the agent who only and always represents buyers. The other is the agent who takes each transaction and each customer into account before making that decision. An agent who usually works as a buyer's agent, for instance, may NOT want to represent a particular buyer as that buyer's agent for one reason or another. The reason is usually one of some personality difference. As I put it, when speaking with a buyer whom I wish to represent "I will be your gladiator. I will do battle on your behalf, and at the expense of and against the interests of, the seller and the seller's agent."

The buyer's agent must still be honest, but he need not be fair. For instance, if the buyer's agent is able to find out that the seller is in big financial or personal trouble and that the seller has a small mortgage on the property or that there is some impending deadline for selling the property, then the buyer's agent will tell the buyer. Together they will use that information to get a great deal for the buyer at the seller's expense... it that is possible.

If I were a buyer, I would not even consider doing a real estate transaction without a buyer's agent to act on my behalf. I suggest that you are wise to do the same. If there are detailed and extensive negotiations that need to be done; such as unique and difficult terms that must be negotiated then (being the buyer) I'd ask that the buyer and the seller agree to have me as a dual agent. Whatever your choice, it should be in writing with your agent and must be known to all parties involved.